임대차 기간 중 집이 매매되더라도 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 보증금을 돌려줄 책임이 누구에게 있는지는 임차인이 대항력을 갖췄는지에 따라 달라질 수 있으므로, 소유권 이전 사실을 확인하는 것이 중요합니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이 있다면, 집을 산 사람은 원칙적으로 임대인의 지위를 이어받습니다. 따라서 임대차 기간이 끝날 때 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다. 집이 팔렸다는 이유만으로 임차인이 계약을 끝내거나 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.
대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 대항력과 별개의 요건으로, 경매 등에서 보증금 배당 순위를 확보하는 데 중요합니다. 확정일자만 받고 주택 인도나 주민등록을 갖추지 않았다면 대항력이 생기는 것은 아닙니다.
등기부 확인과 보증금 반환 요청
매매 소식을 들으면 등기부등본에서 실제 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하세요. 임대료를 누구에게 지급할지도 새 소유자와 서면으로 확인하는 편이 안전합니다. 기존 집주인에게 보증금을 반환받기로 별도 합의했다면 그 내용과 책임 주체를 문서로 남겨야 합니다. 대항력을 갖추지 못한 경우에는 새 소유자가 임대인 지위를 당연히 승계한다고 단정하기 어려워, 계약서와 주택 인도·전입 시점을 함께 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자가 없어도 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
주택 인도와 주민등록으로 대항력을 갖췄다면 확정일자가 없어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 다만 경매에서 우선변제를 받는 문제는 별도로 따져야 합니다.
집주인이 바뀌면 임대차계약서를 다시 써야 하나요?
소유권이 바뀌었다는 이유만으로 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약서는 보관하고, 임대료 지급 계좌나 변경된 합의가 있다면 서면으로 확인하세요.