전세로 살고 있는 집에 집주인이 새로 근저당을 설정하면 보증금이 위험해질까요? 근저당 자체로 임대차가 없어지지는 않지만, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금과 대출금 중 누가 먼저 배당받는지는 권리의 순위에 따라 달라집니다.
임차인의 대항력 발생 시점을 확인하세요
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 임대인의 근저당권은 등기된 시점에 효력이 생기므로, 임차인의 대항력보다 먼저 설정된 근저당이 있다면 그 채권자가 경매 배당에서 앞설 수 있습니다. 반대로 대항력을 먼저 갖춘 뒤 근저당이 설정됐다면 임차인의 순위가 앞설 수 있습니다. 다만 보증금 우선변제를 받으려면 확정일자 등 별도 요건도 확인해야 합니다.
계약 전후 등기부를 확인하세요
계약 전에는 등기부등본에서 근저당권 등 선순위 권리를 확인하고, 잔금을 치르기 직전에도 다시 살펴보는 것이 좋습니다. 계약 후 집주인이 근저당을 설정하더라도 등기가 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 추가 담보 설정을 제한하는 약정을 했다면 약정 위반에 따른 조치를 검토할 수 있지만, 계약서 문구와 구체적인 사정에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
임차인이 살고 있으면 집주인은 근저당을 설정할 수 없나요?
임대차 중이라는 이유만으로 설정이 금지되지는 않습니다. 계약서에 담보 설정 제한 약정이 있는지 확인하고, 위반이 의심되면 약정 내용과 손해 발생 여부를 살펴야 합니다.
계약 전에 설정된 근저당이 있으면 전세 계약을 못 하나요?
계약 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 경매 시 선순위 채권이 보증금보다 먼저 배당될 수 있으므로 채권액과 주택의 가치 등을 확인해 보증금 회수 위험을 판단해야 합니다.