주택 임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 다만 두 요건을 갖춘 당일부터 효력이 생기는 것은 아니므로, 전입신고 날짜만으로 보호 시점을 판단하면 안 됩니다.
두 요건을 갖춘 다음 날부터
대항력은 주택을 인도받은 날과 주민등록을 마친 날 중 늦은 날의 다음 날부터 발생합니다. 예를 들어 6월 10일에 입주했지만 전입신고를 12일에 했다면, 대항력은 13일부터 생깁니다. 반대로 전입신고를 먼저 했더라도 실제로 집을 인도받지 않았다면 요건이 모두 갖춰진 것이 아닙니다. 입주일과 전입신고일을 각각 확인해야 하는 이유입니다.
등기부 권리의 날짜도 살펴야
대항력이 생기기 전에는 임대차가 제3자에게 대항되지 않을 수 있습니다. 특히 전입신고와 입주를 마친 당일에 근저당권 등 권리가 설정되면, 그 권리가 임차인의 대항력보다 앞설 가능성이 있습니다. 계약 전 등기부등본을 확인하고, 입주 및 전입신고를 마친 뒤에도 등기부에 새로운 권리가 생겼는지 살펴보는 편이 안전합니다. 주소를 잘못 기재하거나 실제 거주와 주민등록이 일치하지 않는 경우에도 문제가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 받아야 대항력이 생기나요?
아닙니다. 대항력에는 주택 인도와 주민등록이 필요합니다. 확정일자는 경매 등에서 우선변제권을 갖추는 데 필요한 요건 중 하나이며, 대항력과는 구별됩니다.
전입신고를 먼저 하고 며칠 뒤 입주하면 언제부터 보호되나요?
실제 주택을 인도받은 날이 나중이라면 그날을 기준으로 봅니다. 두 요건이 모두 갖춰진 날의 다음 날부터 대항력이 발생합니다.